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Sarcee Meadows

Pratiques exemplaires de planification de l’entretien et des immobilisations

Qui sommes-nous?

Sarcee Meadows existe depuis 1971. Il s’agit d’une coopérative d’habitation de 380 logements située à Calgary, en Alberta. Tous les logements sont des maisons en rangées situées sur un terrain de 35 acres.

Notre histoire

Les droits d’occupation de Sarcee Meadows comprennent, entre autres, les services publics, une cuisinière, un réfrigérateur et une sécheuse pour chaque logement. La coopérative compte douze employés de bureau et d’entretien à temps plein, trois employés permanents à temps partiel ainsi que des travailleurs saisonniers. La coopérative entretient tous les services sur place, dont les égouts et les conduites d’eau, ainsi que près de 40 kilomètres de trottoirs.

Les membres doivent signaler tout problème dans leur logement. Au moment où le personnel d’entretien s’affaire à régler le problème signalé, il s’occupe aussi de toute autre réparation nécessaire relevée. Si un problème avec un élément en particulier est relevé, le personnel vérifiera l’élément en question dans les autres logements, et réparera ou le remplacera, au besoin.

En plus de répondre aux préoccupations des membres, la coopérative effectue couramment des inspections, des réparations et des remplacements. Le comité des normes de la propriété s’occupe activement de planifier, de revoir les options et de prendre des décisions avec les conseils du personnel d’entretien. Comme dans le cas des autres comités, le comité des normes effectue des recherches sur les problèmes qui se présentent et en discute avant de formuler des recommandations au conseil d’administration. Chacun des comités compte un agent de liaison avec le conseil, c'est-à-dire une personne qui est à la fois membre du conseil d’administration et membre actif du comité. Cette personne transmettra au conseil tous les renseignements sur la question dont celui-ci a besoin pour prendre une décision.

Les ouvriers employés restent au fait des normes et règlements de construction et participent à la planification des remplacements. La coopérative compte un serrurier de métier ainsi que des employés ayant une formation en plomberie, en tuyauterie, en menuiserie, en électricité et en réparation d’appareils ménagers. Par exemple, pour le remplacement des appareils de chauffage, la coopérative optera pour des appareils plus efficaces. La ventilation de ces appareils sera différente étant donné les nouveaux codes du bâtiment ce qui exige le remplacement des chauffe-eau au même moment. Une planification détaillée des modifications permet de mieux en comprendre les coûts.

La coopérative tient toujours compte de l’efficacité énergétique. Nous avons remplacé 711 toilettes de 14 litres par des toilettes de 6,3 litres, ce qui s’est traduit par des économies annuelles de 6 000 $ en frais d’eau.

La coopérative a élaboré un plan de remplacement de 20 ans, qui est mis à jour régulièrement. Le plan comprend un budget annuel ainsi qu’un calendrier pour le remplacement de certains éléments. Par exemple, le calendrier indique les logements dont les fenêtres doivent être remplacées et le personnel peut effectuer les travaux sans autre consultation du conseil d’administration.

À long terme, la coopérative souhaiterait bâtir un immeuble dont les logements seraient plus appropriés pour les membres âgés que les maisons en rangées, qui comportent des escaliers.

Solde de la réserve de remplacement des immobilisations

Année   Par logement
2009 :   4 145 $
2010 :   3 319 $
2011 :   3 445 $
2012 :   4 069 $
2013 :   4 603 $

Qu’aurions-nous pu faire mieux?

Nous effectuons en général tous les remplacements d’un seul coup, de façon à profiter d’une réduction sur la quantité. Par contre, à deux reprises dernièrement, nous aurions pu faire mieux en testant nos achats à plus petite échelle. En 2008, nous avons remplacé toutes les cuisinières. Cependant, les membres n’étaient pas satisfaits de la qualité des appareils choisis. Il aurait peut-être été préférable de tester quelques cuisinières avant de toutes les remplacer par ce modèle. Nous avons aussi remplacé les toitures par des toits en métal assortis d’une garantie de 50 ans. Même si les travaux ont été réalisés sur deux ans, ce n’est qu’après l’achèvement de ceux-ci que nous nous sommes rendu compte que les toits causaient de nombreux problèmes d’accumulation de neige et de chutes de glace dangereuses. Nous avons été en mesure d’atténuer le problème, mais nous aurions peut-être opté pour un autre matériau si nous avions fait un test sur quelques logements avant de remplacer tous les toits.

Les leçons à tirer de l’histoire de Sarcee Meadows

De l’expérience en matière d’entretien est essentielle. La grande taille de Sarcee Meadows nous permet d’employer notre propre personnel d’entretien, y compris des ouvriers; les petites coopératives peuvent toutefois obtenir une expertise en établissant des relations avec des gens de métier compétents. Leur expérience contribue à la planification et permet de réaliser des économies à long terme.

Contexte

Nom de la coopérative : Sarcee Meadows
Emplacement : Calgary, AB
Programme : Article 95
Nombre d’unités : 380
Type d’unité : Maisons en rangées
Date de l’occupation : 1971
Type de gestion : Personnel